文件来源：中国物业管理协会

2013年10月28日，中国物业管理协会在京发布《物业管理行业发展报告》（以下简称《行业报告》），同时，中物协还公布了物业管理行业综合实力TOP200 企业名单及有关分析数据。

从1981年第一家物业管理公司在深圳诞生以来，经历32年的发展，物业管理的全面推进和广泛覆盖，对提高城市管理水平，改善人居和工作环境，增加就业、扩大消费、促进经济增长发挥了重要作用，为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会作出了积极贡献。

此次发布的《行业报告》是国内首次以行业发展报告形式全面反映当前全国物业管理行业的发展状况。《行业报告》显示，截止2012年底，我国物业管理行业已拥有71000余家企业，612.3万从业人员，管理各类房屋面积145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元，全国共有43919人获得物业管理师资格。

《行业报告》显示，当前我国物业管理的内外部环境和自身运作模式正在发生深刻变化，在社会经济生活中发挥着越来越重要的作用，主要体现在六个方面：

一、物业管理业态由以住宅为主向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙、步行街、街道，以及各类城市综合体等管理扩展；

二、物业管理内容在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维修等四项基本服务基础上，纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求，体现出物业管理丰富的商业价值；

三、物业服务产业链的拓展，带动了装饰维修、电子商务、物流配送、文化健康、居家养老等众多相关产业的发展，发挥出对扩大内需、拉动经济增长的积极作用；

四、物业管理在在奥运、世博、汶川地震、新疆抗暴、冰雪灾害、台风侵袭等重大活动和事件中发挥的作用，充分证明了物业服务队伍已经成为社会建设的生力军，是社会管理中的可以动用的有生力量；

五、物业管理经营模式正在发生深刻的变化。依托现代科学技术、现代信息技术和现代企业经营管理方式，正在成就一批走规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型的现代物业服务商；

六、物业管理在城市管理的地位日益重要。物业管理对公共秩序的维护，社区管理的参与，社会责任的担当，以及协助政府开展安全防范职能的发挥，使其成为城市管理不可或缺的组成部分。

《行业报告》同时显示，物业管理行业在快速发展的同时，也面临着成本急剧上涨、价格调整机制缺失、行业责任边界不清、业主大会制度实施难、部分企业生存状况堪 忧等深层次问题。同时地域发展不平衡，一线员工流动率高，企业规模小、管理水平低、人员素质差、群众投诉多等问题还比较突出，困扰着物业行业的健康发展， 促进行业规范发展的任务还很艰巨。

作为《行业报告》的重要内容，中国物业管理协会还同时发布了物业管理行业综合实力TOP200企业名单及有关分析数据。通过对全国27个省、自治区、直辖市，56个城市推荐的327家企业资料进行数据统计分析和综合实力排名，产生了物业管理行业综合实力TOP200企业名单。 其中万科物业发展有限公司、保利物业管理有限公司、长城物业集团股份有限公司、绿城物业服务集团有限公司、北京首开鸿城实业有限公司、中海物业管理有限公司、招商局物业管理有限公司、中航物业管理有限公司、深圳市金地物业管理有限公 司、广东中奥物业管理有限公司等企业位于前列。

从此次公布的物业管理综合实力TOP200企业相关数据显示，T0P200的企业虽然仅占行业企业总量的0.28%，却承担了全国13.6%的管理面积，拥有全国11%的从业人员和12.92%的物业管理师。可以看出，TOP200企业在行业占据非常重要的地位，他们的发展在一定程度上引领和带动着行业的进步。

TOP200企业均表现出了较强的综合实力和较快的成长速度。2013年TOP100数据与2011年TOP100数据对比显示，管理总面积、年经营总收入、总资产、从业人员增长速度分别达到了39.21%、58.72%、40.55%、26.25%。折算后管理面积、总资产年增长都在20%左右，经营收入年增幅达到25%以上。管理面积超过1000万㎡的企业达到60个，增加了23个；年经营收入超过3亿元的企业达到55个，增加了19个。各项数据同时表明，物业服务企业正在向规模化、集约化、品牌化方向发展，行业的集中度逐步提高，处于企业整合、品牌塑造、业务创新、发展方式转型的关键时期。

在本次TOP200企业中，东部沿海省区企业150家，占75%，其中广东省54家（深圳39家），占TOP200企业的四分之一强。西部、中部、东北三省共50家，占TOP200企业的25%，与2011年T0P100分布基本相同。还有7个省没有企业进入TOP200，基本分布在经济欠发达省区。表明东部沿海发达地区物业服务企业的实力明显强于中、西部和东北地区的格局没有发生大的改变。

TOP200分布在4个直辖市与20个省区的37个城市，其中仅有25个企业地处于14个地级市，TOP200绝大对数位于大城市，二、三线城市的物业管理总体还在拓展阶段，还有相当数量的县级市物业管理处于起步或尚未启动阶段。行业发展地域差异十分明显，经济欠发达地区和中小城市物业管理推进总体缓慢。

当前，成本上涨和招工难已经成为困扰企业发展的最大难题。随着每年最低工资标准的刚性上涨，以及物业服务费标准随成本上涨调整机制的缺失，包括T0P200企业在内，赢利被成本上涨吞噬的现象制约着大多数物业服务企业的发展。在327家企业管理的18852个项目中，2011年以后成功调价的项目仅有1638个，占项目总数8.69%，90%多的项目仍维持原有的物业费标准。尽管企业通过开展多种经营，尽量平衡项目开支，弥补物业服务费较低造成的亏损，但净利润率下滑趋势仍然对企业生存和发展带来巨大压力。   企业的盈利能力持续在较低水平徘徊，净利润率由2011年T0P100企业的6.75%下降到2013年的5.6%。

从申报企业提供的企业发展报告反映，近两年，为适应物业管理依托的社会、经济、法制、市场环境发生的巨大变化，获取持续竞争力，很多品牌企业在建立新的商业 模式、服务方式和管理方法上进行了深入探索。在提高对“物”的管理水平的同时，树立以“人”为本的服务理念，服务内容从清洁、绿化、秩序维护、设施设备维 修四项基础业务向房屋管家、资产管家、生活管家升级，服务范围从单纯的物业管理向涵盖社区商务、公寓短租、商业运营、长者服务等领域的“1+N”多角化产业链延伸，服务周期向为建筑产品和业主提供全生命周期服务转型。与此同时，全面质量管理、服务标准化工作的开展和通过专业化、机械化、智能化、信息化投入来优化物业管理工作，提升了企业的服务品质和经营绩效，收获了可喜的社会效益和经济效益。

TOP200企业在服务质量提升，商业模式创新，社会责任承担，经营绩效改善等方面都走在行业的前列，形成了行业攻坚克难，创新发展的中坚力量，代表了目前物业管理企业发展的最高水平。

但在物业管理行业的7万余家企业中，管理水平低、人员素质差、群众投诉多、生存状况堪忧等问题还比较突出。

中国物业管理协会认为：解决制约行业发展的瓶颈，大力推广优秀企业的经验和做法，带动更多的企业共同进步，提高行业的社会认知度，促进行业规范发展的任务还很艰巨。